一、背景
根据上级的决策部署，2015年我市不动产登记机构成立，将原属国土资源局的土地登记、房管所的房产登记和林业局的林权登记整合至国土资源局，过去各部门分散登记中存在的问题集中爆发，在分散登记到统一登记过程中遇到的诸多政策性问题，涉及群众的切身利益，若得不到妥善解决，将影响社会的安定团结。为此，在2017年10月16日，南雄市政务服务和数据管理局印发了《南雄市积极稳妥解决不动产登记中历史遗留问题的实施方案》，并在2019年2月22日进行了修订，《实施方案》的出台，为解决我市分散登记期间存在的历史遗留问题提供了政策支持和指导，有效推进了我市不动产登记发证工作。但随着不动产统一登记工作的改革不断深入，登记过程中发现的问题类型也越来越多，如房屋已登记或经依法批准建设但土地未登记的问题；土地权属来源合法但开发建设中违反规划和土地管理问题；房地权利主体不一致、房地用途不一致和不动产统一登记前，土地抵押登记未注销但已办理房屋转移登记问题等问题，由于制定《南雄市积极稳妥解决不动产登记中历史遗留问题的实施方案》时上级指导文件较少，并未将这些情况纳入在内，需重新制定一份规范性文件，用于进一步解决登记中存在的问题。
为妥善处理我市不动产登记历史遗留问题，全面提升不动产登记服务能力和工作水平，优化营商环境，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》《不动产登记暂行条例》、《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）、《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》(粤自然资规字〔2018〕5号)和《韶关市自然资源局关于处理不动产登记历史遗留若干问题的意见》（韶自然资字〔2020〕615 号）等法律法规及政策文件规定，遵照“依法依规、尊重历史、正视问题、为民利民”原则，结合南雄实际，起草了《南雄市政务服务和数据管理局关于处理不动产登记历史遗留若干问题的规定》。
二、依据
1.《中华人民共和国土地管理法》；
2.《中华人民共和国城乡规划法》；
3.《不动产登记暂行条例》；
4.《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）；
5.《协议出让国有土地使用权规范(试行) 》(国土资发〔2006〕114号令)；
6.《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》(粤自然资规字〔2018〕5号)；
7．《广东省自然资源厅关于在不动产登记领域开展“我为群众办实事”实践活动的通知》；
8.《韶关市自然资源局关于处理不动产登记历史遗留若干问题的意见》（韶自然资字〔2020〕615 号）。
三、任务及目标
为我市不动产登记过程中因历史分散登记造成的房屋已登记但土地未登记、土地已登记但房屋未登记、房屋所有权和建设用地使用权权利主体不一致、关于存在幢基底跨宗、超出土地使用权证范围、不动产统一登记前土地和房屋登记用途不一致、房改房、集资房登记、土地抵押登记未注销，但已办理房屋转移登记等问题提供政策支持，有效解决群众不动产登记历史遗留问题。
四、主要内容
《南雄市政务服务和数据管理局关于处理不动产登记历史遗留若干问题的规定》共九章，主要内容说明如下：
（一）第一章：房屋已登记，土地未登记的问题，在已依法取得房屋所有权证的前提下，针对有土地权属来源和没有土地权属来源、房地产开发项目和非房地产开发项目的不同处理登记方式。此章主要引用《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》和《韶关市自然资源局关于处理不动产登记历史遗留若干问题的意见》，明确了权属来源材料内容，确定了违法行为抄送单位。
（二）第二章：土地已登记，房屋未登记的问题，提出已取得国有土地使用证的合法土地上建设，2008年1月1日之前竣工的党政机关、事业单位用房或其他公有资产项目，在未进行房屋首次登记，且无规划审批、竣工验收手续的情况下，如何替代完善规划建设和验收手续程序后登记。此章为南雄根据实际情况自行规定，结合了《南雄市城镇提升领导小组会议纪要》2017年第十一期、2018年第十三期和2018年第二十一期关于妥善解决公有资产确权历史遗留问题会议纪要处理方式。
（三）第三章：房屋所有权和建设用地使用权权利主体不一致问题，针对房屋权利人和土地使用权人不一致情况，可由单方或者双方进行申请登记。此章基本引用自《韶关市自然资源局关于处理不动产登记历史遗留若干问题的意见》，并根据南雄的实际情况，增加了原土地使用权与房屋所有权首次登记不一致，房屋已转移登记的但未及时办理土地使用权转移的登记处理方式。
（四）第四章：关于存在幢基底跨宗、超出土地使用权证范围的问题，对同时取得房产证和土地使用证情况下，房地产开发项目和非房地产开发项目不同处理方式、房屋首次登记时，房地产开发建设项目和非房地产开发项目不同处理方式。此章节中两证齐全下宗地界线调整合并和非房地产开发建设项目房屋（含个人私房）按规划报建批准建设房屋占用土地超出土地使用权证载范围问题处理的内容主要引用自《韶关市自然资源局关于处理不动产登记历史遗留若干问题的意见》，对于超出土地使用权证范围的问题处理方式，主要参考了江门、阳江和清远市处理不动产历史遗留问题方式，为我市根据南雄实际情况拟定。
（五）第五章：不动产统一登记前土地和房屋登记用途不一致问题，明确按现行规范进行登记，对原“综合用地”和“商住用地”分类处理，以及划拨补办出让相关规定。此章基本引用自《韶关市自然资源局关于处理不动产登记历史遗留若干问题的意见》，增加了市政府已批复的关于土地和房屋登记用途不一致的划拨土地办理协议出让的规定内容。
（六）第六章：房改房、集资房的登记问题，明确房改房、集资房补充完善手续及补交土地出让金问题。主要引用了原《南雄市积极稳妥解决不动产登记中历史遗留问题的实施方案》文件，并根据实际登记过程中问题进行了修订，增加“遗失补办、换发不动产证书”等情形亦可办理登记，解决原房改房、集资房仅能办理转移登记，但不能办理抵押等其他登记的问题，也进一步明确了房改房、集资房的证明资料。
（七）第七章：不动产统一登记前，土地抵押登记未注销，但已办理房屋转移登记问题处理方式。此章全部引用自《韶关市自然资源局关于处理不动产登记历史遗留若干问题的意见》。
（八）第八章：其他问题，对已办理转移登记的房屋，变更土地权利人为全体业主共有，以及简化个人（私房）划拨土地使用权补办协议出让审批手续（含两证齐全)。此章关于变更权利主体的内容引用自《韶关市自然资源局关于处理不动产登记历史遗留若干问题的意见》，简化个人（私房）划拨土地使用权补办协议出让审批手续引用自《南雄市积极稳妥解决不动产登记中历史遗留问题的实施方案》。
（九）第九章：附则。《规定》适用于南雄市实行不动产统一登记（2015年12月29日）前形成的不动产登记历史遗留问题，有效期五年。对相关问题处理，我市原有文件规定与本《规定》不一致的，按本《规定》规定执行。原《南雄市积极稳妥解决不动产登记中历史遗留问题的实施方案》（雄府办〔2019〕1号）同时废止。
五、解读途径
在文件印发后10个工作日内，文件起草部门将在南雄市政府门户网站上全文刊登该规范性文件及政策解读。
六、解读时间
本《规定》自2023年6月23日起施行，有效期5年。
