房地产业作为国民经济的基础产业和支柱产业，在不断满足与改善居民住房需求，拉动内需和带动相关行业发展，以及扩大就业等方面发挥着重要作用。1-9月，全市房地产开发投资不断增加，建设规模不断扩大，企业实力有所增强，销售市场平稳发展，有效提高民众居住条件，为建设机制活、产业优、百姓富、生态美的新南雄提供重要支撑。
一、主要特点
（一）房地产开发投资平稳增长
1-9月，全市纳入联网直报的房地产开发经营企业（下同）完成开发投资10.39亿元，同比上年增长18.6%，增幅比今年一季度加快3.0个百分点，比二季度低19个百分点。其中，住宅投资8.93亿元，同比增长70.1%；办公楼投资0.076亿元，同比增长8.8%；商业营业用房投资1.14亿元，同比下降56.4%；其他用房投资0.23亿元，同比下降71.5%。
（二）新开工面积增速较快
今年以来，新开工面积同比增幅较快。1-9月，全市房屋施工面积117.14万平方米，同比增长11.3%；其中新开工面积21.62万平方米，同比增长28.7%。房屋施工面积中，其中住宅80.2万平方米，同比增长14.1%；办公楼1.01万平方米，同比增长10.0%；商业营业用房24.31万平方米，同比下降1.7%；其他用房11.62万平方米，同比增长24.3%。
（三）销售持续向好
9月末，全市商品房销售面积27.15万平方米，同比增长28.2%。其中，商品住宅销售面积25.13万平方米，同比增长104.3%；办公楼销售面积429平方米；商业营业用房销售面积1.91万平方米，同比下降60.0%。商品房销售额16.29亿元，同比增长37.4%，其中，商品住宅销售额增长160.5%。
（四）待售面积逐月减少
9月末，全市商品房待售面积1.48万平方米，比6月末减少0.91万平方米，环比下降38.1%，其中住宅待售面积1.33万平方米环比6月末下降40.9%，商品房库存去化期逐步缩短。
（五）资金来源更趋合理
9月末，房地产开发企业本年实际到位资金14.65亿元，其中自筹资金2.91亿元，占本年到位资金的19.9%；定金及预收款资金5.4亿元，占36.8%;个人按揭贷款资金6.01亿元，占41.0%。定金及预收款和个人按揭贷款成为实际到位资金的主要方面，反映出市场销售回款对于房企资金的巨大贡献，资金进入良性循环。
（六）住宅销售价格上升
在大型房企碧桂园进驻南雄、一江两岸景观改造工程规划等项目的带动下，2017年，南雄住宅销售价格逐月走高，且涨幅不断增大，一些消费者购房预期发生明显改变，入市意愿较强。在“买涨不买跌”的心理作用下，对促进刚性需求入市起到较大推动作用，市场成交较为活跃。9月末，全市网签的商品房住宅均价为5299元/平方米，同比上涨1002元/平方米，同比增长23.3%。
二、需要关注的几个问题
（一）商业营业用房和其他用房面积开发面积多
目前南雄房地产市场整体开发结构为商品住宅占比为68%，商业营业用房占比20%，其他用房面积为9.9%。随着房地产市场形势趋好，商业营业用房和其他用房开发面积得到了一定的消化，但因价格较高，投入与回报不成正比，这两类用房销售缓慢，总量依然较大，至9月末仍有近6万平方米的开发面积未出售。
（二）信贷影响房地产开发
目前国有商业银行对房地产开发贷款审核审批提高了标准，企业资金周转困难，影响开发进度。房地产开发企业资金压力逐年增大，延期交付使用的预售房地产开发项目越增多，一些资金周转困难的开发商未取得预售许可证便定房定价、认筹款抵价、高息融资等现象初露端倪。
（三）电商冲击实体商业
最近几年电商对实体商业冲击有目共睹。电商的发展带来消费习惯的改变，很多购物都通过网上完成，传统商铺收益越来越差。特别是一些投资规模小，产品或服务低端的商业实体越来越不适应现有电商时代，导致商业用房需求不大。
（四）房企发展模式有待提升
近几年，南雄房地产开发企业基本延续了过去拿地、建房、卖房、依赖土地增值等获得利润的经营模式，开发企业追求高产出、高利润，不注重行业技术创新，住宅产品的科技含量不高，同时，房地产市场在研发设计、品牌策划、产品营销、金融服务等方面与“互联网+”的结合度不够紧密，产业的融合发展、跨界发展尚处起步阶段。
（五）房地产统计有待加强
近年来，南雄大力进行城区改造，提升城镇品位，市区内遍布房地产开发楼盘，一座座商品楼拔地而起，城市面貌得到极大的改观，居民居住条件不断改善。但从统计数据看，还有不少房地产开发项目未纳入常规统计，未能真实反映南雄的房地产市场发展实际。造成这种现象的因素主要是有的项目已经开工建设，但未及时取得相关证照，无法申请纳入国家联网直报系统，不能申报数据。
三、几点建议
实现短期与长期措施结合、供给端与需求端并重、市场工具与政策手段协调，促进南雄房地产市场持续健康发展，将成为当前及今后房地产业调控的工作重点。
（一）培育市场主体，发展实体经济
培育市场主体，发展实体经济，增大人口容量载体，促进产城融合。中心城区本身就是南雄的政治、文化、教育中心，但离实质性的经济中心还有一定的距离，只有进一步发展壮大实体经济，提高招商引资质效，才能吸纳更多的人员到南雄就业、置业，从而有效的增加人口容量，促进住房消费扩大。
（二）大力发展第三产业推动商用地产销售
要转变发展方式，坚持以点带面，以产业聚集、企业集中、功能集成为路径，规划建设一批服务业集聚区，加快建设符合市情实际，具有鲜明特色的集聚区发展体系，引进高端服务业，吸引外地业主来雄购房或者经商，大力提升南雄第三产业发展水平，为加快商用地产销售创造有利条件。
（三）切实增加居民收入，提高居民住房消费水平
只有经济发展壮大了，居民收入水平提高了，居民住房消费需求才能进一步扩大。因此，要继续大力调整经济结构，加快发展方式转变，促进产业提档、转型、升级，扩大劳动就业，提高企业经济效益，促进居民收入水平增加，逐步形成城乡居民收入水平与住房价格同步增长或适度高于住房价格增长的格局，让想买房的居民买得起房，实现“居者有其屋”的民生目标。
（四）打造品牌企业，提升房地产业发展水平
一是支持房地产企业通过强强联合、优化重组或与其他市场主体合作等方式，壮大企业实力，扩大开发规模，打造品牌企业，增强市场竞争力。二是积极发展文化旅游地产、养老地产、体育地产，促进房地产业与现代服务业、新兴产业协同发展。支持房地产开发企业将待开发用地用于新型地产，或将存量商品房转型用于文化旅游、养老等新兴产业。三是提升住宅品质，加强住宅小区规划设计，严格控制住宅小区容积率、建筑密度和高度，创新住宅户型设计，优化住宅空间布局，完善住宅使用功能。大力推进住宅产业化，积极采用新材料、新设备、新技术，建设节能省地型住宅。
（五）防范企业资金链风险，构建多元化融资体系
资金链风险是房地产企业面临的主要风险之一。一方面，房地产企业应根据自身状况、市场需求和国家宏观政策变化制定适当的项目投资计划，避免盲目高价拿地，合理配置使用公司资金，制定有效的营销策略，加速存量房销售，优化资金回笼链。另一方面，相关部门要引导企业积极拓展融资渠道，解决资金回收困难、自有资金短缺、银行及社会融资相对困难影响开发进度等问题，支持房地产开发企业通过多种渠道筹集开发资金，保护借贷双方的合法利益，吸引社会资金进入住房开发和保障领域，积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制，对存在资金链断裂风险的企业加强监管，防止跑路、楼盘烂尾等恶性事件发生。
（六）加强市场监测分析，防控房地产市场风险
进一步加强对房地产市场供需情况的监测分析，强化市场监管，依法查处房地产市场中捂盘不售、夸大宣传、哄抬房价、合同欺诈等违法违规行为，营造公平、规范的市场环境。同时，加强对房地产市场运行的监控，加大财政资金投入，建立房地产市场预警预报体系，高度关注重点楼盘和重点企业，加大房地产开发风险项目排查力度。对已排查出的风险项目按照“分类处置”的原则，“一盘一策”，细化具体实施办法，切实防范市场风险。
撰写人：陈晖
