南雄市政务服务和数据管理局关于处理不动产登记
历史遗留若干问题的规定
雄府规〔2023〕2号
为妥善处理我市不动产登记历史遗留问题，全面提升不动产登记服务能力和工作水平，优化营商环境，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》《不动产登记暂行条例》、《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）、《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》(粤自然资规字〔2018〕5号)和《韶关市自然资源局关于处理不动产登记历史遗留若干问题的意见》（韶自然资字〔2020〕615号）等法律法规及政策文件规定，遵照“依法依规、尊重历史、正视问题、为民利民”原则，结合南雄实际，现对处理不动产登记历史遗留问题提出如下规定：
一、房屋已登记，土地未登记的问题
（一）已依法取得房屋所有权证但无土地使用证，使用土地权属来源合法，申请不动产登记的，不动产登记机构应当予以办理。土地权属来源材料可依据取得土地使用权时的相关法律法规及政策确定（如划拨决定书、出让合同、建设用地批准书、建设用地许可证等）。
（二）已依法取得房屋所有权证但无土地使用证，使用土地无合法权属来源的，申请不动产登记时，区分以下几种情形处理：
1.非房地产开发建设项目房屋（含个人私房）使用国有土地、无合法土地权属来源的自建房屋且从未拆建、改建或扩建的，经由自然资源部门对房屋使用土地范围进行公告权属清晰无争议的，由房屋所有权人向自然资源部门申请按现状直接核发划拨决定书或补办协议出让手续，不动产登记机构依据划拨决定书或土地使用权出让合同等办理不动产登记。
补办协议出让审批手续（包括通过核发划拨决定书后权利人办理转移登记时），按以下规定补缴土地出让金：1987年1月1日《土地管理法》颁布实施前建成的，按该宗地现行土地用途计缴土地出让金；1987年1月1日至2015年12月29日期间建成的，按该宗地现行土地用途计缴1.2倍土地出让金。
2.房地产开发建设项目原法人、非法人组织在无土地权属来源的国有土地上开发建设，房屋已办理首次登记，未办理转移登记的，自然资源和住建管理等部门依法查处开发建设单位违法占地、违法开发建设等行为，经依法处理并完善用地手续后，不动产登记机构依据相关查处证明材料和土地使用权出让合同等办理不动产登记。否则，不得办理相关不动产登记。
但房屋已办理转移登记或者历史开发建设房屋未进行确权登记、直接首次登记在个人名下的，按照“证缴分离”“罚办分离”的原则，经由自然资源部门对房屋使用土地范围进行公告权属清晰无争议的，由房屋所有权人向自然资源部门申请按现状补办协议出让手续后办理不动产登记。同时不动产登记中心建立台账，将原法人、非法人组织的违法违规行为抄送至不动产属地镇级人民政府和市自然资源局，由相关部门依法依规另行处理。
（三）实行土地公有制前，通过购买房屋（土地）或租赁土地等方式使用私有土地，土地转为国有后迄今仍继续使用且房屋未拆建、改建或扩建的，不动产登记机构可依据原“房契”、“地契”等历史资料确权，并办理不动产登记。其土地性质登记为划拨，土地用途登记为城镇住宅用地，但申请转移登记的，应当办理划拨土地使用权补办协议出让审批手续，并按该宗地现行土地用途计缴土地出让金。
（四）上述房屋所有权人或报建申请人死亡的，其合法继承人可申请办理。
（五）不动产登记机构不得为集体所有土地上开发建设的商品住房办理不动产登记。
二、土地已登记，房屋未登记的问题
（一）在已取得国有土地使用证的合法土地上建设，2008年1月1日之前竣工的党政机关、事业单位所有的房屋或其他国有资产项目，未进行房屋首次登记，且无规划审批、竣工验收手续的，可按以下程序完善建设手续后申请不动产登记：
1．由权利人委托有防雷能力评价证书的防雷工程施工企业进行防雷施工并签订协议，将协议提交至气象局备案，由气象局出具防雷验收证明；
2．权利人委托相应资质的房屋鉴定机构对不动产进行房屋鉴定并出具民用建筑可靠性鉴定报告，住建局在房屋安全鉴定的过程中，监督鉴定机构依法履责，即对鉴定机构和鉴定人员的资质、鉴定依据标准及鉴定的主要内容等事项进行核准，参与鉴定机构开展房屋现场鉴定的过程，督促鉴定机构落实鉴定主体责任。住建局应在鉴定机构出具正式房屋安全鉴定报告书后，出具书面《不动产登记历史遗留房屋安全情况说明》；
3．权利人提交土地使用权证、测绘报告、建筑设计图纸（需有资质的设计单位出具）、民用建筑可靠性鉴定报告、《不动产登记历史遗留房屋安全情况说明》等材料至自然资源局，在符合国土空间规划的前提下，自然资源局按现状出具认定或核实意见；
4．权利人委托相应资质的检测机构对房屋不动产进行消防检测，并出具《消防设施检测报告》及《建筑防火检测报告》，住建局视权利人提交的书面文件及第三方检测报告（合格证明）出具《不动产登记历史遗留房屋消防情况说明》；
5.权利人提交防雷验收证明、《不动产登记历史遗留房屋安全情况说明》、认定或核实意见和《不动产登记历史遗留房屋消防情况说明》等材料至不动产登记中心，不动产登记机构依法办理登记。
（二）原开发建设单位已灭失的，由承继单位或政府指定的机构、组织代为完善相关手续后，首次登记和转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。
三、房屋所有权和建设用地使用权权利主体不一致问题
（一）土地权属来源合法，房屋所有权多次转移、转移链条清晰且相继取得房屋所有权属证，未同步办理土地使用权转移的，区分不同情形处理：
1.双方当事人持房屋所有权属证和建设用地使用权属证共同申请，不动产登记机构调查属实的，注销原房屋所有权属证和建设用地使用权属证，并登记颁发房屋所有权和建设用地使用权权利主体一致的不动产权属证。房屋所有权人或原建设用地使用权人死亡（或灭失）的，其合法继承人可代为申请。
2.房屋所有权人仅持有房屋所有权属证，因客观条件限制不可能与原建设用地使用权人共同申请的，房屋所有权人书面提出申请，不动产登记机构调查核实相关产权登记事实后向社会公告30日，公告期满无异议或异议不成立的，不动产登记机构应当依据原有关批准文件等资料依法注销原房屋所有权属证和建设用地使用权属证，并登记颁发房屋所有权和建设用地使用权权利主体一致的不动产权属证。异议意见合理、合法的，不动产登记机构暂不予办理不动产登记。
3.原土地使用权与房屋所有权首次登记权利主体不一致，房屋已转移登记但未及时办理土地使用权转移的，根据《民法典》等法律法规规定，土地使用权应随房屋建（构）筑物所有权转移，按照“证缴分离”、“罚办分离”、“项目整改和办证并行”、尊重历史等原则，在税务部门核实并要求补缴土地与房屋首次登记权利人间的土地权利转移涉及税费的同时，不动产登记机构直接由房屋权利人单方申请按照“房地主体一致”原则变更权利主体。
4.原国有建设用地使用权人为国有单位，房屋实际已发生转移且房产证权利人为个人的，无须提供原国有建设用地使用权人上级主管部门同意的文件。
（二）土地权属来源合法，但属划拨用地的，房屋所有权人应当按规定一并申请办理划拨土地转出让审批手续。不动产登记机构按照上述第（一）项规定审查确定建设用地使用权主体，经批准同意划拨转出让的，房屋所有权人应当按规定补缴土地出让金及相关税费。不动产登记机构依据有关批准文件等资料登记颁发房屋所有权和建设用地使用权权利主体一致的不动产权属证。
（三）土地权属来源合法，开发建设项目工程已完成竣工验收，土地和房屋权属来源清楚，界址明确，且房屋用地、规划报建、竣工验收等批准文件齐备清楚，因项目法人、非法人组织主体资格灭失，不动产登记共同申请不能实现的，相关不动产的购买人（或房屋合法持有人）凭购房合同（或其它合法证明材料）、购房款票据（或证明）、税费凭证等资料，可单方申请办理不动产登记。不动产登记机构受理、核实和公告30日无异议的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。
四、关于存在幢基底跨宗、超出土地使用权证范围的问题
（一）对已建成并同时取得房屋产权证和土地使用权证的，若申请办理不动产登记时涉及占地面积、用地界线需要调整，按以下处理规定执行。
1.房屋占用土地范围界线与土地使用权证范围界线不一致，但经权籍调查核实使用面积相符，属幢基底整体偏移的，按照“不产生土地权属纠纷”和“不改变原发证土地面积”原则对宗地界线进行修正，使房屋符合不动产“落图、落宗”登记要求。
2.房屋占用土地面积、界线与土地使用权证面积、界线不一致，但房屋幢基底压占的多宗地属同一个权属人，且土地用途一致，多宗地的总面积相符的，按照“土地使用条件不变”和“土地出让面积不变”等原则，分割、合并或调整边界，使房屋符合不动产“落图、落宗”登记要求。合并宗地的土地使用年限不一致的，以最短年限为原则调整为同一使用年限，并在登记簿中对原土地使用年限情况予以记载。同时，不得因年限减少退缴土地出让金。
由申请人委托权籍调查单位对分割、合并或调整边界后的宗地进行权籍调查，市不动产登记中心根据权籍调查成果直接办理不动产登记，无需参照新增建设用地的合宗程序进行评估和审批等工作。
申请将房屋幢基底跨宗土地合宗，但土地用途不一致的，自然资源部门应当按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）规定，按房屋落宗土地实际用途重新核定，并按照受理时点评估合宗前后土地市场价值变化。土地增值的，应补缴价差及税费，减值的不予退补。
房屋幢基底压占的多宗地属不同权属人，但属于共同开发建设，无土地权属争议，且房屋已转移登记，土地使用权人实际为全体业主共有，可按照本条规定处理。
3.非房地产开发建设项目房屋（含个人私房）房屋占用土地面积、界线与土地使用权证面积、界线不一致，经权籍调查调整后，房屋实际占地面积仍超出土地发证面积，且不存在与其他已登记土地权属压盖重叠，申请不动产登记的，不动产登记部门可按实际幢基底调整宗地红线，按证载土地面积和建筑物实际面积办理登记，并在登记簿和不动产权证上注明“原土地使用证面积XX平方米，超出证载面积XX平方米不予登记”。
4.房地产开发建设项目房屋占用土地面积、界线与土地使用权证面积界线不一致，经权籍调查调整后，房屋实际占地面积仍超出土地发证面积属“建筑超出宗地红线面积占单栋建筑幢基底面积不超过3%，或单幢建筑幢基底面积小于100㎡且超出宗地红线面积总计不超过3㎡”范围内的，由不动产登记部门按照建筑物实际建筑面积和证载用地面积予以办理登记，并在登记簿和不动产权证上注明“原土地使用证面积XX平方米，超出证载面积XX平方米不予登记”。
5.房地产开发建设项目房屋实际占地面积超出土地发证面积不属“建筑超出宗地红线面积占单栋建筑幢基底面积不超过3%，或单幢建筑小于100㎡且超出部分面积总计不超过3㎡”范围内的，按照“证缴分离”“罚办分离”“项目整改和办证并行”等原则，对房屋已办理转移登记，颁发了房屋所有权属证的，不动产登记机构按照证载用地面积依法为群众办理相关不动产登记，但应当在登记簿上标注“XXXX开发企业XXXX行为待处理”。市不动登记中心要建立起非法占用土地的登记台账，并及时抄送至不动产属地镇级人民政府和市自然资源局，相关部门予以调查处理，并将处理结果抄送不动产登记部门随档存查。
对已办理首次登记但未办理转移登记的，经依法处理并完善用地手续后，不动产登记机构依据相关处理材料和批准文件等资料办理不动产登记。否则，不得办理相关不动产登记。
6.取得房屋所有权属证后因擅自拆建、改建或扩建导致房屋幢基底跨宗地，或存在擅自加层扩建等其它违法违规行为的，房屋权属人应当经依法处理并完善手续后方可申请登记。
（二）房地产开发建设项目房屋首次登记超占发证红线按以下处理规定执行。
1.2015年12月29日前通过规划验收和竣工验收备案的房屋申请首次登记时，建筑超出宗地红线面积占单栋建筑幢基底面积不超过1.5%，或单幢建筑幢基底面积小于200㎡且超出部分面积总计不超过3㎡的，坚持以不产生土地权属纠纷为前提，超出面积部分按该宗地对应土地用途计缴1.2倍土地出让金后可不做违法用地处理,由不动产登记部门按照建筑物实际建筑面积和实际用地面积予以办理登记。
2.2015年12月29日前通过规划验收和竣工验收备案的房屋申请首次登记时，不属“建筑超出宗地红线面积占单栋建筑幢基底面积不超过1.5%，或单幢建筑幢基底面积小于200㎡且超出部分面积总计不超过3㎡”范围内的，由市人民政府组织自然资源、住建管理等部门依法处理，并完善用地手续后，不动产登记机构依据相关处理材料和批准文件等资料办理不动产登记。否则，不得办理相关不动产登记。
（三）非房地产开发建设项目房屋（含个人私房）按规划报建批准建设房屋占用土地超出土地使用权证载范围的，应当区别不同情形处理：
1.规划核实确认房屋占用土地未超过土地使用证证载面积和规划建筑面积要求，且不存在权属压盖重叠，申请不动产登记的，不动产登记部门可按实际幢基底调整宗地红线，并受理、办理登记申请。
2.规划核实确认房屋占用土地超过土地使用证证载面积，建筑面积等符合规划要求，且不存在与其他已登记土地权属压盖重叠，申请不动产登记的，不动产登记部门可按实际幢基底调整宗地红线，按证载土地面积和建筑物实际面积办理登记，并在登记簿和不动产权证上注明“原土地使用证面积XX平方米，超出证载面积XX平方米不予登记”。
3.规划核实确认房屋占用土地超过土地使用证证载面积和规划建筑面积要求的，应当经依法处理，并完善用地和规划审批手续。不动产登记部门依据处理材料和批准文件等资料受理、办理登记申请。否则，不得受理、办理登记申请。
五、不动产统一登记前土地和房屋登记用途不一致问题
房屋所有权属证记载的房屋用途和国有土地使用证记载的土地用途不一致，当事人申请登记的，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经批准不得改变已登记的不动产用途。具体处理规定如下：
1.对原批准土地用途与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类不对应的，不动产登记机构应当按照二级类重新确定地类，并经权属人签字确认后按新确定的对应用途登记，土地使用期限终止日期与原土地权属来源材料保持一致，并在不动产登记簿和不动产权属证中注记原批准用途。原土地权属来源材料中土地使用期限记载不符合法律法规的，应当予以纠正。
2.房屋所有权属证登记的房屋用途名称不规范需要重新确认的，权属人应当向自然资源部门申请确认房屋用途，经批准后可按批准用途办理不动产登记。
3.原土地使用权证登记为“综合用地”，土地出让合同约定使用年限为50年，但未细分明确具体地类用途的，不动产登记机构可根据房屋证载或规划报建等文件批准的房屋用途，对照现行土地用途分类标准确定该综合用地具体包含的归属地类，并经权属人书面确认后办理不动产登记。其土地使用权期限终止日期与原土地权属来源材料保持一致，并在不动产登记簿和不动产权属证书中注记原土地用途及使用年限，在宗地信息表中注明其归属地类。
4.原土地使用权证登记为“商住用地”，土地出让合同使用年限约定为50年或70年的，但未约定商业、住宅等不同用途土地使用年限的，办理不动产登记时应当按规划报建等批准文件要求进行用途细分，使用年限自原土地出让起始日计算，住宅的土地使用年限为70年，商业的土地使用年限为40年。
5.土地和房屋登记用途不一致的划拨土地办理协议出让按以下要求执行：（1）由规划部门出具规划意见；（2）由自然资源局将产权资料、权籍资料和规划意见等资料委托第三方评估公司按分摊土地证证载用途进行土地评估，并办理相关审批手续；（3）由申请人按分摊土地证证载用途补缴土地出让金；（4）其他程序参照普通划拨补办协议出让程序执行。
六、房改房、集资房的登记问题
（一）已办理房产证的单位房改房、集资房（含分层、套、别墅）未办理分摊国有土地使用证，且所在宗地未办理土地使用权总证（不适用于个人自建房），原则上宗地使用权类型按照“划拨”性质办理。包括以下两种办理情况：
1.房屋所有权人申请办理转移登记时，需到自然资源部门办理划拨补办协议出让手续补缴土地出让金，无需签订国有建设用地使用权出让合同，土地使用权类型转为“出让”性质办理不动产权证。补缴出让金计算标准按房屋类型不同分类计缴：一是单位房改房上市交易应按税务部门确认缴纳契税的房地产价值的1%补缴出让金,若直系亲属间房改房交易，按申报交易合同价和税务系统评估价中价高的房地产价值的1%补交土地出让金。二是单位集资房按该宗地现行土地用途补缴土地出让金。
2.办理变更登记（如继承、离婚析产等）、遗失补办或换发不动产权证书等业务时，符合登记规定的，土地使用权类型保留“划拨”性质办理变更登记并颁发不动产权属证书。此类不动产以后办理转移登记时，需按照第五条（一）项第1点规定办理划拨补办协议出让手续补缴土地出让金。
（二）已办理房产证的单位房改房、集资房未办理分摊国有土地使用证，但所在宗地已办理划拨性质的土地使用权总证，房屋所有权人办理登记业务时，参照第五条（一）项办理，无需土地使用权总证权属人（含国资办）出具同意申请办理相关手续的相关材料。
（三）处理第五条（一）、（二）项两种情况的单位房改房、集资房，还需按以下方式处理：
1.单位房改房或集资房办理证明材料，由房屋产权人提供房改房审批表、集资房集资协议或者原集资单位出具的证明文件作为证明材料。
2.不动产权证登载共用宗地面积，不再计算土地分摊面积。如整宗地有明确的界线（如围墙），以实地测量的宗地面积为准登载，或以房屋所在自然幢的建基底面积为准登载。
3.土地使用年限核定。办理了划拨土地使用权补办协议出让审批手续的房屋，其土地使用权类型为“出让”，土地使用年限以房屋类型分两种情况计算：一是房改房的土地出让年限统一为70年，按房屋竣工时间起计（在《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》实施前建成的房屋按1990年5月19日起计）。二是单位集资房土地使用年限以补办手续审批日期为起始时间，商服用地顺延40年、城镇住宅用地顺延70年为标准核定出让年限。
4.土地用途和建筑面积等规划条件由规划部门确定，也可直接引用房产证所登载的内容。
（四）两证齐全的单位房改房参照第五条（一）项有房产证无土地证的单位房改房处理方式办理。
（五）已办理土地使用权登记，房屋幢基底超出宗地红线的单位房改房、集资房，申请办理不动产登记的，可参照本《规定》第三条第（一）项第1、2点，通过修正、分割、合并或调整宗地边界，使房屋符合不动产“落图、落宗”登记要求，经重新调整宗地范围仍超出土地证载面积的，按照房屋实际状态出具权籍报告，但继续按原登记发证面积登记，并在不动产登记簿和权属证上分别注记“该房屋实际建筑面积为XX平方米，原房改登记发证面积XX平方米，超出XX平方米不予更正登记”。因权属人擅自改建或扩建等导致房改房实测面积与登记面积不一致，未经依法处理并完善手续的，依法不得申请办理不动产登记。
七、不动产统一登记前，土地抵押登记未注销，但已办理房屋转移登记问题
（一）当事人购买已抵押国有土地使用权的地上房屋并取得房屋所有权属证，但土地仍处于抵押状态的，不动产登记机构应当依据原有关批准文件等资料依法办理该不动产登记，并将该土地抵押状况注记在不动产登记簿和不动产权属证书中。办理转移登记的，申请人应当通知抵押权人。因注销、撤销等原因，无法通知抵押权人的，不动产登记机构公告30日无异议的，依法予以办理。
（二）违反国家和省担保抵押相关法律法规，以土地使用权等不动产设立抵押的，不动产所在地县级以上人民政府应当根据具体情况，采取清偿、置换、完善手续等方式依法处理。不动产登记机构根据处理结果办理变更、注销等不动产登记。
八、其他问题
（一）为确保不动产登记数据库的现实性和准确性，不动产登记部门可根据不动产业务驱动，主动将各类按层、套、间等分别办理转移登记的房屋，且其落宗土地仍为原土地使用权人的宗地信息变更登记为房屋全体业主共有，其他土地登记信息不变。
（二）简化个人（私房）划拨土地使用权补办协议出让审批手续（含两证齐全)
1.个人（私房）划拨土地补办协议出让的相关业务授权市自然资源局直接审批，减少中间环节。
2.划拨土地使用权补办协议出让手续土地出让金的确定，由市自然资源局委托有资质的土地评估机构出具评估价格，根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额。
3.减少一般情形下划拨土地补办协议出让手续需提交的资料：无需提交规划情况资料，直接引用房产证所登载的资料。
九、附则
（一）市自然资源局是南雄市不动产统一登记的登记机构，南雄市不动产登记中心是具体的办事机构。自然资源局及不动产登记中心要按照“简化程序、高效便民”原则优化完善出让金补缴和不动产登记联办程序。本《规定》已明确的具体措施，不再逐宗报政府审批，由各部门按规定执行办理，实现“一次申请、部门联办、信息共享”，并依法依规查处各类违法违规行为。
（二）本《规定》所述不动产登记包括首次登记、变更登记、转移登记和注销登记等一般登记类型，以及更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等其他特殊登记类型。其中不动产首次登记是指不动产权利的第一次登记，如实践中的总登记和初始登记；变更登记，主要是针对不动产权利人的姓名或者不动产坐落等发生变化的情形；转移登记是最为普遍的一种登记类型，主要是针对不动产权属发生买卖、继承、赠与、以不动产作价入股等转移的情形；注销登记适用于不动产权利灭失的情形。
（三）本《规定》适用于南雄市实行不动产统一登记（2015年12月29日）前形成的不动产登记历史遗留问题，不动产统一登记后发生的各类问题，按照相关法律法规进行处理并完善手续后方可办理不动产登记。
（四）本《规定》自2023年6月23日起执行，有效期五年。对相关问题处理，我市原有文件规定与本《规定》不一致的，按本《规定》规定执行。原《南雄市积极稳妥解决不动产登记中历史遗留问题的实施方案》（雄府办〔2019〕1号）同时废止。
